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全球房地產「泡沫指數」公布，香港風險最大！

瑞銀財富管理(UBS)最新發布《2018全球房地產泡沫指數》，列出了全球主要城市房地產泡沫風險的排行榜。

在20個主要房地產市場中，處於房地產泡沫狀態的共有6個城市，香港排第一，接下來是慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦。大多數城市的房價都被高估，米蘭、新加坡和波士頓估值相對合理，芝加哥則是唯一一個被低估的市場。

瑞銀全球房地產泡沫指數，主要有5種風險類別：壓抑（depressed）、低估（undervalued）、公平價值（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫風險（bubble risk），指數高於1.5代表樓市出現泡沫。在報告中，泡沫的定義是「資產實質性和持續性的錯誤定價」。

根據瑞銀的說法，房地產泡沫的典型跡象，包括房地產價格與收入同步上升，以及過度放貸和建築活動等經濟失衡現象。與2000年代的繁榮不同，當前沒有證據表明貸款和建築業同時出現過度，而且未償還的抵押貸款量成長率，大約是危機前時期的一半。

瑞銀首席投資長Mark Haefele表示:「儘管許多金融中心仍面臨房地產泡沫的風險，但我們不應將今天的情況與危機前的情況進行比較。不過投資者在房地產泡沫風險係數高的地區，比如香港、多倫多、新加坡，應該要有所取捨」

瑞銀房地產主管Claudio Saputelli 說:「在過去的五年裡，最重要的金融中心的年均總回報中，位數為10%。未來幾年的回報尚待商日本電動按摩器棒確，我們建議謹慎行事。」去年主要城市房價的上漲並不強勢，且範圍有限。通貨膨脹調整後的城市房價，在過去四季平均上漲了3.5%，大大低於往年，但仍高於10年平均水平。房價在歐元區最大的經濟中心，以及香港和溫哥華仍處於爆炸式上升趨勢中。但繁榮的第一個裂縫已經顯現：去年的泡沫風險城市有一半出現了房價下降。

瑞銀警告稱，房屋負擔越來越重。城市的中等價格收入（PI）倍數，從2008年的5.5增加到今天的7.5。也就是說，越來越少的居民家庭有能力購買自己的房屋。總體而言，低負擔能力會危及城市的長期成長潛力，並可能促使投資者重新評估未來資本收益的預期。

(以上圖文由界面新聞授權，原文:瑞銀髮布全球房地產泡沫指數香港泡沫風險最大)

日關西強颱我駐日代表卻無作為陳孝威：膨風水蛙終有漲破的一天

【綜合報導】

日本關西地區遭遇強颱，關西國際機場陷入交通中斷的困境，近萬名旅客被迫滯留機場。當台灣旅客搭乘中國大使館準備的疏散車輛撤離時，我駐日代表處卻毫無作為，被譏為『助日』代表處。對此，政治觀察家，台北市中正萬華區的陳孝威認為，謝長廷與諸多綠營媒體的失言，正代表著蔡英文宣稱外交突破的破產，膨風水蛙終有漲破的一天。

陳孝威說，綠營諸多媒體說詞一日三變，先是聲稱中國大使館要求台灣人說自己是中國人才能上車，被踢爆後就改說中國大使館派車疏散是假新聞，然後又改稱其實中國大使館只不過是要求日方優先派車接送中國旅客。陳孝威認為，這些說詞背後都在推託駐日代表處的無作為。綠營不是宣稱台日關係是有史以來最好的嗎女優推薦 ptt？仿效中國大使館安排台灣旅客撤離難道很困難，沒有正式外交關係就窒礙難行嗎？國人打電話到大阪辦事處求助就要遭到冷漠的待遇嗎？謝長廷代表聲稱他很忙到底是在忙什麼呢？

陳孝威認為，發生難以預料的天災，外館有限的人員要安排的盡善盡美本來就很難，國人也都能體諒。但用他國的天災，行國內的政治鬥爭。企圖抹黑對岸與政敵，實在是非常不可取。盼望年底國人用手上的選票，教訓這個不會治國，只知政治鬥爭的政黨。

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